AMLA sagt, dass durch Immobilien gewaschenes Geld das Wachstum der Wohnpreise anheizen kann.

Das Geld, das aus illegalen Aktivitäten und Investitionen in Immobilien stammt, kann zur Erhöhung der Wohnimmobilienpreise beitragen, indem die Nachfrage auf dem Markt steigt, erklärte Bruna Szego, die Präsidentin der Behörde zur Bekämpfung der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung, während der gemeinsamen Anhörung der Ausschüsse ECON und LIBE im Europäischen Parlament, die am 15. Juli 2026 in Brüssel stattfand. Sie beschrieb den Immobiliensektor als eines der am stärksten gefährdeten nichtfinanziellen Bereiche, aufgrund des hohen Wertes der Transaktionen, der Nutzung komplexer Unternehmensstrukturen und der Unterschiede zwischen den nationalen Kontrollsystemen.

Kurz gesagt, Immobilien ermöglichen die Übertragung großer Summen durch eine einzige Transaktion und können über Unternehmen, Holdings oder andere Strukturen erworben werden, die die Identifizierung der Person, die tatsächlich das Geld und die Immobilie kontrolliert, erschweren. Bruna Szego sagte, dass es wirtschaftliche Modelle und empirische Beweise für eine Korrelation zwischen Geldwäsche und dem Anstieg der Wohnimmobilienpreise gibt. Die Erklärung lautet, dass illegale Mittel die Nachfrage auf dem Markt erhöhen und die Preise in den Gebieten beeinflussen können, in denen solche Käufe konzentriert sind. Die Risiken beschränken sich nicht nur auf Banken. Immobilienmakler, Notare, Anwälte, Buchhalter und andere Fachleute, die Transaktionen vorbereiten, überprüfen oder beglaubigen, können eine wesentliche Rolle bei der Identifizierung der tatsächlichen Begünstigten und verdächtigen Transaktionen spielen. AMLA bereitet eine gemeinsame Methodologie zur Risikobewertung und ein Überwachungsmanual vor, damit die nationalen Behörden den Immobilienmarkt nach engeren Kriterien kontrollieren können. Es können auch gemeinsame Analysen, thematische Bewertungen und Vergleiche zwischen den Praktiken der Mitgliedstaaten verwendet werden. Die Behörde hat keine direkten Kontrollen über gewöhnliche Käufer angekündigt und auch keine Maßnahmen, die legale Immobiliengeschäfte einschränken. Der Schwerpunkt liegt auf hochriskanten Transaktionen, intransparenten Eigentumsstrukturen und Fachleuten, die verpflichtet sind, die Kunden und die Herkunft der Mittel zu überprüfen.

Der Immobiliensektor ist attraktiv für Geldwäsche, da er es ermöglicht, aus Straftaten stammende Mittel in ein legales Vermögen umzuwandeln, das gehalten, vermietet oder weiterverkauft werden kann. Eine mit illegalen Mitteln gekaufte Immobilie kann den Anschein einer gewöhnlichen Investition erwecken, insbesondere wenn die Transaktion zwischen mehreren Unternehmen oder Jurisdiktionen aufgeteilt ist.

Bruna Szego erklärte im Europäischen Parlament, dass die Marktgröße und der hohe Wert der Transaktionen die Absorption erheblicher Summen ermöglichen. Darüber hinaus folgt die Bewertung von Immobilien nicht immer ausreichend klaren und einheitlichen Regeln, was die Rechtfertigung von Preisen erleichtern kann, die den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert nicht vollständig widerspiegeln.

„Der Immobilienmarkt ist eines der riskantesten Bereiche im nichtfinanziellen Sektor“, sagte die Präsidentin von AMLA. Sie wies auf den hohen Wert der Transaktionen, die Nutzung komplexer Unternehmensstrukturen und die Schwierigkeit hin, die Person zu identifizieren, die letztendlich das Eigentum kontrolliert, als einige der Hauptfaktoren für das Risiko.

Ein Kauf kann über eine Gesellschaft, ein Holding oder eine Reihe von in mehreren Staaten registrierten Einheiten erfolgen. Wenn die Eigentumskette ausreichend kompliziert ist, können Immobilienmakler, Notare, Banken und Behörden Schwierigkeiten haben, festzustellen, wer das Geld bereitstellt und wer tatsächlich von dem Eigentum profitiert.

Das Problem kann auch die Preise beeinflussen. Szego sagte, dass es Forschungen und wirtschaftliche Modelle gibt, die eine Korrelation zwischen Geldwäsche und dem Anstieg der Wohnimmobilienpreise zeigen, da illegale Mittel zusätzliche Nachfrage auf dem Markt einführen. Die Aussage bedeutet nicht, dass Geldwäsche allein den Anstieg der Preise erklärt, sondern weist darauf hin, dass sie einer der Faktoren werden kann, die den Druck in bestimmten Gebieten verstärken.

Käufer, die in erster Linie Geld transformieren oder verstecken wollen, können andere Bedingungen akzeptieren als eine Familie, die eine Immobilie zum Wohnen kauft. In solchen Fällen können die Rendite der Investition oder der gezahlte Preis weniger wichtig sein als die Möglichkeit, Mittel in einem scheinbar legitimen Vermögen zu bewegen und zu halten.

AMLA hält die Überwachung der Fachleute, die Transaktionen erleichtern, für wesentlich. In einigen Staaten überprüfen Notare die Identität der Parteien und die Eigentumsdokumente, während in anderen ihr Rolle geringer ist oder nicht für alle Verkäufe obligatorisch ist. Immobilienmakler, Anwälte und Buchhalter können ebenfalls Überprüfungs- und Meldepflichten haben.

Diese Berufe sind im System zur Bekämpfung der Geldwäsche als Vermittler bekannt, die den Zugang illegaler Mittel zur legalen Wirtschaft verhindern oder erleichtern können. Effektive Kontrollen erfordern die Identifizierung des tatsächlichen Begünstigten, das Verständnis der Struktur der Transaktion und die Überprüfung der Umstände, unter denen die Herkunft des Geldes, der Preis oder die Beziehung zwischen den Parteien Fragen aufwerfen.

Die Anwendung der Regeln variiert jedoch zwischen den Mitgliedstaaten. Der Jahresbericht von AMLA zeigt, dass die Behörde Antworten von über 120 nationalen Aufsichtsbehörden erhalten hat, um die Risiken, die verfügbaren Ressourcen und die Schwierigkeiten im nichtfinanziellen Sektor zu verstehen.

Szego beschrieb diesen Sektor als einen „blinden Fleck“ für alle Mitgliedstaaten, da er eine sehr große Anzahl von Fachleuten und Unternehmen umfasst, von Immobilienmaklern und Notaren bis hin zu Juwelenhändlern, Autohändlern, Anwälten und Buchhaltern. Das Niveau der Ausbildung und die Intensität der Kontrollen variieren erheblich zwischen Ländern und Berufen.

AMLA bereitet eine grundlegende Methodologie zur Risikobewertung im nichtfinanziellen Sektor und einen gemeinsamen Rahmen für die Überwachung vor. Ziel ist es, dass die nationalen Behörden Transaktionen und Aktivitäten mit hohem Risiko besser identifizieren können, ohne dass sie das gleiche Kontrollniveau auf alle Käufer oder alle Unternehmen anwenden müssen.

Die Behörde beabsichtigt auch, erläuternde Materialien für die Fachleute zu erstellen, die die Regeln anwenden müssen, insbesondere in Bereichen, in denen die Verpflichtungen weniger bekannt sind. Diese sollen klären, welche Überprüfungen durchgeführt werden müssen, wann eine eingehende Analyse erforderlich ist und unter welchen Bedingungen eine verdächtige Transaktion der nationalen Finanzinformationsstelle gemeldet werden muss.

AMLA wird die Praktiken der nationalen Behörden durch thematische Bewertungen und Peer-Reviews vergleichen können. Eine solche Analyse kann zeigen, wo die Kontrollen schwächer sind, welche Arten von Strukturen verwendet werden, um die tatsächlichen Begünstigten zu verbergen, und ob die gleichen Risiken von einem Staat zum anderen sehr unterschiedlich behandelt werden.

Gemeinsame Analysen mit den Finanzinformationsstellen können verwendet werden, wenn die Käufe Geld, Unternehmen oder Personen aus mehreren Ländern betreffen. Eine Immobilie kann in einem Staat über ein in einem anderen registriertes Unternehmen gekauft und aus einem Konto in einer dritten Jurisdiktion finanziert werden, was es schwierig macht, den vollständigen Verlauf von einer einzigen Behörde aus nachzuvollziehen.

Die europäische Basis EuReCA, die von AMLA übernommen wurde, bietet Informationen über wichtige Mängel, die von Aufsichtsbehörden in den Systemen zur Bekämpfung der Geldwäsche identifiziert wurden. Im Jahr 2025 erhielt sie 1.385 Berichte über 213 Einheiten, und häufige Probleme betrafen die Überprüfung von Kunden, die Überwachung von Transaktionen und die Identifizierung der tatsächlichen Begünstigten.

AMLA wird nicht direkt den gesamten europäischen Immobilienmarkt überwachen. Die Hauptverantwortung bleibt bei den nationalen Behörden, und die Rolle der europäischen Behörde besteht darin, die Kontrollmethoden zu harmonisieren, grenzüberschreitende Risiken zu analysieren und einzugreifen, wenn die Unterschiede zwischen den Systemen Spielraum für Regelumgehungen lassen.