Der EGMR erklärt den Antrag des Fitnessclubs Elit-Fitness bezüglich der gemieteten Räumlichkeiten in Chișinău für unzulässig

Das Gericht sah unter den Umständen des Falls kein geschütztes vermögenswertes Interesse als nachgewiesen an. Die Entscheidung erläutert, warum die spätere Wiederherstellung des Eigentums des Vermieters die Situation des Mieters nicht verändert hat, und prüft gesondert das Argument hinsichtlich der Kundschaft.

Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) erklärte die Beschwerde der Gesellschaft Elit-Fitness S.R.L. wegen des Verlusts der Nutzung einer in Chișinău gemieteten Halle und der Aufhebung des Vertrags für unzulässig. Die Entscheidung in der Beschwerde Nr. 21829/13 gegen die Republik Moldau wurde am 24. September erlassen und am 15. Oktober 2026 bekanntgegeben. Der Ausschuss aus drei Richtern stellte einstimmig fest, dass das Unternehmen unter den Umständen des Falls das Bestehen eines durch die Konvention geschützten vermögenswerten Interesses nicht nachgewiesen hatte.

Kurz gefasst

Der EGMR erklärte die Beschwerde von Elit-Fitness mit der am 15. Oktober 2026 bekanntgegebenen Entscheidung für unzulässig.

Der Vertrag über eine 211,1 Quadratmeter große Halle war für zehn Jahre geschlossen und 2012 mit rückwirkender Wirkung für nichtig erklärt worden.

Die Wiederherstellung des Eigentums des Vermieters im Jahr 2020 nach einem gesonderten Verfahren vor dem EGMR änderte die Entscheidung zugunsten des Mieters nicht.

Der Gerichtshof erklärte auch den Beschwerdepunkt hinsichtlich des wirksamen Rechtsbehelfs für unzulässig. Die Entscheidung schließt den Schutz von Verträgen oder Kundschaft im Allgemeinen nicht aus.

Der Rechtsstreit geht auf einen am 15. September 2003 mit einer in der Entscheidung als Unternehmen C. bezeichneten Gesellschaft unterzeichneten Vertrag zurück. Elit-Fitness erhielt das Recht, ab dem 15. Oktober 2003 zehn Jahre lang eine 211,1 Quadratmeter große Halle in einem Sportkomplex im Zentrum von Chișinău zu nutzen. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung war Unternehmen C. im Immobilienregister als Eigentümer des Komplexes eingetragen. Der Mietvertrag wurde am 22. September 2003 in das Register eingetragen.

Das Eigentumsrecht an dem Komplex wurde jedoch von der Staatlichen Universität für Leibeserziehung und Sport angefochten. Der Oberste Gerichtshof bestätigte am 23. Januar 2008 die Aufhebung der Eintragung des Eigentums von Unternehmen C. Durch eine weitere rechtskräftige Entscheidung vom 7. Mai 2009 wurde die Universität als Eigentümerin anerkannt. Dies waren eigenständige Etappen des Streits über die Immobilie.

Die Universität hatte Elit-Fitness mit Schreiben vom 6. April 2009 aufgefordert, die Halle zu räumen. Nach Darstellung der beschwerdeführenden Gesellschaft wechselten Vertreter der Universität am 5. August die Schlösser, hinderten sie am Zugang und transportierten die Sportausrüstung in ein Lager. Die Universität hatte bereits im Dezember 2008 einen Vertrag mit einem anderen Fitnessclub, der Gesellschaft R., geschlossen, die die Halle am 11. September 2009 übernahm.

Elit-Fitness erhob am 20. Oktober 2009 eine Zivilklage und beantragte den Abschluss eines neuen Vertrags sowie die Beendigung der Behinderung der Nutzung der Halle. Das Unternehmen machte geltend, dass der Mietvertrag von 2003 weiterhin gültig und im Register eingetragen sei und dass die Räumung erhebliche finanzielle Verluste verursacht habe. Es berief sich unter anderem auf die damalige Regelung des Zivilgesetzbuchs, wonach bei der Veräußerung der vermieteten Sache durch den Eigentümer der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt.

Die Universität beantragte ihrerseits die Feststellung der Nichtigkeit des Vertrags. Das erstinstanzliche Gericht gab ihr Recht, das Berufungsgericht entschied zugunsten von Elit-Fitness, und am 17. Oktober 2012 bestätigte der Oberste Gerichtshof die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts. Das oberste Gericht vertrat die Auffassung, dass die Aufhebung der Eigentumseintragung rückwirkende Wirkung habe und der Mietvertrag von einer Gesellschaft geschlossen worden sei, die rechtlich so zu behandeln sei, als wäre sie nicht Eigentümerin gewesen. Nach dieser Auslegung war der Vertrag nichtig, und die Regelung über die Übernahme der Pflichten durch einen neuen Eigentümer war nicht anwendbar. Das Gericht sah auch keine Grundlage dafür, die Universität zum Abschluss eines neuen Vertrags zu verpflichten.

Vor dem EGMR rügte Elit-Fitness die Räumung vor Ablauf des Vertrags, die Übernahme der Kundschaft durch den anderen Club und die Aufhebung des Mietvertrags. Sie berief sich auf Artikel 1 des Protokolls Nr. 1, der das Eigentum schützt, sowie auf Artikel 13 der Konvention hinsichtlich des Rechts auf einen wirksamen Rechtsbehelf. Der europäische Gerichtshof prüfte zunächst, ob das Unternehmen das Bestehen eines Eigentums oder eines geschützten vermögenswerten Interesses nachgewiesen hatte.

Der Eigentumsschutz in der Rechtsprechung des EGMR kann neben dem Eigentum an Gegenständen oder Immobilien auch vertragliche Rechte und wirtschaftliche Interessen umfassen. Eine berechtigte Erwartung, aus einem vermögenswerten Recht Nutzen zu ziehen, muss jedoch auf einer hinreichenden Rechtsgrundlage beruhen. Im Fall von Elit-Fitness stellte der Gerichtshof fest, dass der Vertrag nach der Auslegung der nationalen Gerichte so betrachtet wurde, als hätte er nicht existiert und keine Rechtswirkungen entfaltet. Die vorgelegten Elemente belegten nicht, dass die Auslegung des obersten Gerichts willkürlich oder offensichtlich irrational gewesen sei.

Das Verfahren hatte auch eine wichtige spätere Entwicklung. Unternehmen C. hatte in der Rechtssache Consocivil, die am 3. Dezember 2019 bekanntgegeben wurde, gesondert eine günstige Entscheidung des EGMR erwirkt. Der Gerichtshof stellte eine Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren fest, weil die moldauischen Gerichte auf wesentliche Argumente, einschließlich jener zur Verspätung der Klage gegen die Eigentumseintragung, nicht eingegangen waren. Das Urteil betraf die Verfahrensgarantien und ordnete nicht selbst die Rückgabe der Immobilie an.

Nach der Wiederaufnahme des Verfahrens wies der Oberste Gerichtshof am 4. November 2020 die Klage der Universität gegen die Eintragung des Eigentums von Unternehmen C. wegen Verspätung ab. In der Entscheidung Elit-Fitness nahm der EGMR die Wiederherstellung des Eigentumsrechts im Jahr 2020 zur Kenntnis. Er befand jedoch, dass diese Entwicklung nach den zu prüfenden Ereignissen eingetreten sei und die mietende Gesellschaft zum maßgeblichen Zeitpunkt das Bestehen einer hinreichenden Rechtsgrundlage für das behauptete Recht zur Nutzung der Halle nicht nachgewiesen habe.

Der Gerichtshof prüfte auch das Argument hinsichtlich der Kundschaft. Obwohl eine durch berufliche Tätigkeit aufgebaute Kundschaft ein geschütztes Gut darstellen kann, belegte die Akte nicht, dass die Kunden in diesem Fall vom Vertrag aus dem Jahr 2003 oder vom konkreten Standort der Halle abhängig waren. Nichts deutete darauf hin, dass Elit-Fitness daran gehindert worden war, ihre Tätigkeit an einem anderen Ort fortzusetzen. Die Gesellschaft hatte auch nicht geltend gemacht, dass der Umzug einen erheblichen Kundenverlust verursacht oder die Gewinnung weiterer Kunden verhindert habe. Diese Feststellungen beziehen sich auf die in der Akte vorgebrachten Argumente und Beweise und schließen den Schutz gewerblicher Kundschaft im Allgemeinen nicht aus.

Folglich wurde der Beschwerdepunkt hinsichtlich des Eigentums für unzulässig erklärt, weil die geltend gemachten Interessen unter den nachgewiesenen Umständen nicht in den Schutzbereich von Artikel 1 des Protokolls Nr. 1 fielen. Der Gerichtshof erklärte auch den Beschwerdepunkt hinsichtlich des Fehlens eines wirksamen Rechtsbehelfs für unzulässig. In diesem Fall hatte die Gesellschaft keine vertretbare Beschwerde wegen der Verletzung eines durch die Konvention geschützten Rechts vorgebracht, sodass Artikel 13 nicht anwendbar war.

Die Entscheidung beendet die Beschwerde von Elit-Fitness ohne eine Sachentscheidung über eine Verletzung des Eigentumsrechts und ohne durch diese Entscheidung zugesprochene Entschädigung. Sie stellt nicht fest, dass jeder aufgehobene Mietvertrag automatisch schutzlos ist. Die Begründung des Gerichtshofs bleibt an die Rechtsgrundlage und die in diesem Fall vorgelegten Beweise gebunden.

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