欧洲人权法院宣布 Elit-Fitness 俱乐部就其在基希讷乌租赁场馆提出的申请 inadmissible
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法院认为，在本案情形下，未能证明存在受保护的财产利益。该决定解释了为何出租人后来恢复所有权并未改变承租人的状况，并分别分析了有关客户群的论点。
欧洲人权法院（CEDO）宣布 Elit-Fitness S.R.L. 公司关于失去对基希讷乌一间租赁场所的使用权及租赁合同被撤销的申请不可受理。针对摩尔多瓦共和国的第21829/13号申请的决定于9月24日作出，并于2026年10月15日公布。三名法官组成的委员会一致认为，在本案情形下，该公司未能证明存在受《公约》保护的财产利益。
简要概述
欧洲人权法院通过2026年10月15日公布的决定，宣布 Elit-Fitness 的申请不可受理。
一间面积为211.1平方米的场所，其租赁合同期限为十年，并于2012年被追溯性宣布无效。
出租人于2020年恢复所有权——这是在欧洲人权法院审理的一宗独立案件之后发生的——并未改变对承租人的处理结果。
法院还以不可受理为由驳回了关于有效救济的申诉。该决定并不一般性地排除对合同或客户群的保护。
争议源于2003年9月15日与一家在决定中称为 C 公司的企业签署的合同。Elit-Fitness 获得了使用基希讷乌市中心一座体育综合体内一间211.1平方米场所的权利，期限为十年，自2003年10月15日起算。签署合同时，C公司在不动产登记簿中登记为该综合体的所有人。租赁合同于2003年9月22日登记在册。
然而，体育与运动国立大学对该综合体的所有权提出了异议。最高法院于2008年1月23日确认撤销 C 公司所有权登记。通过2009年5月7日作出的另一项终局决定，该大学被确认是所有人。这些是关于该不动产争议的不同阶段。
该大学于2009年4月6日通过一封信要求 Elit-Fitness 腾出场所。根据申请公司的说法，8月5日，大学代表更换了门锁，阻止其进入，并将体育器材搬到仓库。大学早在2008年12月就已与另一家健身俱乐部 R 公司签订合同，后者于2009年9月11日接管了该场所。
Elit-Fitness 于2009年10月20日提起民事诉讼，请求签订新合同并停止妨碍其使用该场所。该公司主张，2003年的租赁合同仍然有效并已登记在册，驱逐使其遭受了重大经济损失。公司还援引了当时《民法》中的一项规则，即如果所有人转让租赁物，新所有人将承接出租人的权利和义务。
该大学则请求宣布合同无效。一审法院支持了大学的请求，上诉审判决有利于 Elit-Fitness，而最高法院于2012年10月17日确认了一审法院的解决方案。最高法院认为，撤销所有权登记具有追溯效力，且租赁合同是由一家在法律上应被视为非所有人的公司签订的。按照这一解释，合同无效，关于新所有人承接义务的规则不适用。法院也未发现任何理由可以强制大学签订新合同。
在欧洲人权法院，Elit-Fitness 就合同期满前被驱逐、另一家俱乐部接管客户群以及租赁合同被撤销提出申诉。该公司援引了《第一议定书》第1条（保护财产）以及《公约》第13条（关于有效救济权）。欧洲法院首先审查该公司是否证明存在一项财产或受保护的财产利益。
根据欧洲人权法院的判例，财产保护除包括对物品或不动产的所有权外，也可以包括合同权利和商业利益。然而，享有财产权利的合法期待必须具有充分的法律基础。就 Elit-Fitness 而言，法院注意到，根据国内法院的解释，该合同被视为从未存在，也未产生法律效力。所提交的材料并未证明最高法院的解释是任意的或明显不合理的。
该案件后来还有一项重要进展。C公司在 Consocivil 案中另行获得了欧洲人权法院的有利判决，该判决于2019年12月3日公布。法院认定公平审判权受到侵犯，因为摩尔多瓦法院未回应若干重要论点，包括有关针对所有权登记提起诉讼已超过期限的论点。该判决涉及程序保障，并未自行下令返还不动产。
在程序重新启动后，最高法院于2020年11月4日以大学针对 C 公司所有权登记提起的诉讼已超过期限为由予以驳回。在 Elit-Fitness 案的决定中，欧洲人权法院注意到2020年所有权得到恢复。然而，法院认为，这一发展发生在所审查事实之后，而且承租公司未能证明，在相关时间点，其所主张的使用该场所的权利具有充分的法律基础。
法院还分析了有关客户群的论点。尽管通过职业活动建立的客户群可以构成受保护的财产，但案卷并未证明，在本案中，客户依赖于2003年的合同或该场所的确切位置。没有任何迹象表明 Elit-Fitness 无法在其他场所继续经营。该公司也未主张搬迁导致其大量失去客户，或妨碍其吸引新客户。这些认定涉及案卷中提交的论点和证据，并不一般性地排除对商业客户群的保护。
因此，关于财产的申诉被宣布不可受理，因为在所证明的情形下，所援引的利益不属于《第一议定书》第1条的保护范围。法院还宣布关于缺乏有效救济的申诉不可受理。在本案中，该公司并未提出有关《公约》所保护权利受到侵犯的可论证申诉，因此第13条不适用。
这一结果结束了 Elit-Fitness 的申请；该决定未就财产权受到侵犯作出实体裁判，也未判给任何赔偿。它并未认定任何被撤销的租赁合同都自动失去保护。法院的推理仍然取决于本案所提交的法律基础和证据。
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