欧盟各国税务机关将自动获得有关其居民在其他成员国持有的不动产实际受益人的信息，而不仅是关于名义所有人和不动产所得的现有数据。《税务领域行政合作指令》的改革将允许税务机关直接访问不动产登记簿和实际受益人登记簿中的信息。该机制不会引入欧洲财富税，也不会将这些数据变成公共登记册。
欧盟各国税务机关将就不动产的实际受益人自动交换信息，扩大现有系统的范围。该系统已经允许成员国之间传输有关纳税人不动产所有权和不动产收入的数据。这一修改出现在《税务领域行政合作指令》（DAC）的改革中；与此同时，欧盟委员会希望税务机关能够访问其他国家行政登记簿中的信息，即使这些信息目前并不在其自身数据库中。
简而言之
提案 COM(2026) 308 明确将实际受益人纳入欧盟成员国税务机关之间可自动交换的不动产所有权信息。
可获得的信息将不再局限于税务机关的数据库。税务机关还可以使用由其他国家主管机关管理的登记簿和数据库。
对于不动产，税务机关将直接访问欧盟反洗钱立法规定的国家单一访问点，包括有关持有这些不动产的自然人、公司和法律结构的信息。
数据交换不会建立欧洲财富税，也不会确定所有人应缴纳多少税。税收仍由国家法律以及适用于具体情况的规则决定。
按照欧盟委员会提出的版本，有关不动产和实际受益人的修改应在 2029 年 12 月 31 日前完成转置，并自 2030 年 1 月 1 日起适用。不过，文本首先必须在征求欧洲议会意见后由理事会通过。
成员国目前已经相互交换有关不动产所有权和不动产收入的税务信息，但现行制度存在一个重要的实际限制。DAC 要求一国行政机关传送有关另一国居民的“可获得”数据，而这一概念在很大程度上与税务机关档案和数据库中实际掌握的信息相关。如果有关某项不动产的数据存在于由其他机关管理的土地登记簿中，它们未必会自动进入欧洲税务信息交换体系。
欧盟委员会的评估显示了这一差异的规模：目前 27 个成员国中有 24 个交换不动产所有权和收入类别的信息，而其他类别则由数量不同的税务机关覆盖。改革试图将国家已经掌握的信息转变为税务合作也可使用的资源，同时不要求纳税人再次向另一机构提供相同数据。
在新的定义中，“可获得信息”将包括国家层面公共行政登记簿和数据库中的数据，而不仅是税务机关系统中已经存在的信息。对于不动产，欧盟委员会将这一修改与新的欧洲反洗钱规则所建立的基础设施联系起来；这些规则要求各国为访问有关不动产、其所有人及相关交易的信息组织电子化渠道。
该提案不止于识别财产登记簿中记载的姓名。有关自动信息交换的条款明确纳入“beneficial ownership”，即不动产的实际受益所有权。在不动产通过公司、信托或其他法律结构持有的情况下，税务机关还可以获得最终位于所有权结构背后的个人信息，具体依据欧洲反洗钱立法所采用的定义。
在跨境资产的情况下，这一差异可能具有重要意义。不动产登记簿可能显示某家公司是公寓、建筑物或土地的法律所有人，而实际受益人信息则显示最终拥有或控制该公司或结构的个人。结合这两类数据，税务机关可以更容易地将资产与其本辖区内的纳税人联系起来。
对于罗马尼亚税务居民而言，这一机制可能意味着，其他成员国掌握的有关其直接持有或其为实际受益人的不动产信息，可以传送给罗马尼亚税务机关。反过来，罗马尼亚机关也可以向其他国家的税务机关提供其掌握的、与该国居民相关的罗马尼亚境内不动产信息。
不过，信息传送并不能确定是否产生纳税义务，也不能确定其金额。收入应在哪里申报、不动产如何处理，以及可能涉及的所得税、资本利得税、财产税或其他税费义务，仍取决于国家法律，并在适用时取决于避免双重征税协定。DAC 组织的是各行政机关之间的合作，而不是对不动产征收欧洲税。
这一区别很重要，因为该议题曾在同一次议会会议中被讨论；在会上，欧洲议会议员和各国议员分别辩论了对拥有巨额财富的个人征税的可能性。关于不动产及其实际受益人的自动信息交换，是一项有关行政机关识别跨境资产能力的具体立法提案。关于可能征收巨额财富税的讨论是另一项政治议题，DAC 改革并不会因此设立此类税种。
欧盟委员会还提议改变税务机关实际获取信息的方式。各国应向税务机关提供即时、直接且免费的访问权限，使其能够识别不动产及持有该不动产的自然人、法人或法律结构，并获取相关交易信息。访问应通过每个国家的单一访问点以电子方式提供，数据应以数字格式提供，并在可能的情况下采用可自动处理的形式。
该系统不会因这项改革而向公众开放。提案涉及主管税务机关及成员国之间的行政交换，数据使用仍须遵守欧洲数据保护规则。欧盟委员会规定，交换将通过安全的电子基础设施进行，税务机关内部的访问权限仅限于获授权的工作人员。
对于不动产类别的信息，至少应每年传送一次，并在信息可获得后尽快传送；无论如何，应在指令规定的相关财政年度结束后的期限内传送。该系统旨在使居民所在国的税务机关能够将从国外收到的信息与其已经掌握的申报资料和税务数据进行比对。
改革还解决了欧盟委员会发现的另一个问题：目前各国并未交换完全相同的所有信息类别。在取消关于某些人寿保险产品的单独类别后——欧盟委员会认为该类别在很大程度上与其他报告义务重复——将剩下六个主要类别。提案要求，只要信息可获得，所有类别都必须纳入自动交换，而不是继续采用各国覆盖范围不同的制度。
将不动产实际受益人纳入交换，也与 OECD 关于不动产税务信息交换的工作相衔接。该组织于 2025 年制定的国际标准旨在确保税务机关能够利用国家登记簿中已经存在的信息，超越名义所有人，识别跨境持有结构。
欧盟委员会于 6 月 24 日提交了 DAC 改革提案。该案登记为 2026/0168(CNS)，目前处于咨询程序中，由欧洲议会经济和货币事务委员会负责确定议会立场。理事会是负责通过该指令的机构，而在税务领域，决定需要成员国一致同意。
欧盟委员会提案中的时间表将有关不动产信息的主要修改适用日期定为 2030 年 1 月 1 日，成员国须在 2029 年底前完成国内转置。这些日期属于立法草案的一部分，在最终文本通过前的成员国谈判中可能发生变化。
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