ЕСПЧ объявил неприемлемой жалобу клуба Elit-Fitness по поводу арендованного зала в Кишинёве

Суд не счёл доказанным наличие охраняемого имущественного интереса в обстоятельствах дела. Решение объясняет, почему последующее восстановление права собственности арендодателя не изменило положение арендатора, и отдельно анализирует довод о клиентской базе.

Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) объявил неприемлемой жалобу компании Elit-Fitness S.R.L. в связи с утратой возможности пользоваться арендованным залом в Кишинёве и аннулированием договора. Решение по жалобе 21829/13, направленной против Республики Молдова, было принято 24 сентября и доведено до сведения сторон 15 октября 2026 года. Комитет из трёх судей единогласно счёл, что компания в обстоятельствах дела не доказала наличие имущественного интереса, защищаемого Конвенцией.

Кратко

ЕСПЧ объявил жалобу Elit-Fitness неприемлемой решением, доведённым до сведения сторон 15 октября 2026 года.

Договор на зал площадью 211,1 квадратного метра был заключён на десять лет и объявлен недействительным с обратной силой в 2012 году.

Восстановление права собственности арендодателя в 2020 году после отдельного разбирательства в ЕСПЧ не изменило положение арендатора.

Суд также признал неприемлемой жалобу в части эффективного средства правовой защиты. Решение не исключает в целом защиту договоров или клиентской базы.

Спор возник из договора, подписанного 15 сентября 2003 года с компанией, обозначенной в решении как компания C. Elit-Fitness получила право пользоваться в течение десяти лет, начиная с 15 октября 2003 года, залом площадью 211,1 квадратного метра в спортивном комплексе в центре Кишинёва. На момент подписания компания C. числилась в реестре недвижимого имущества собственником комплекса. Договор аренды был зарегистрирован в реестре 22 сентября 2003 года.

Однако право собственности на комплекс было оспорено Государственным университетом физического воспитания и спорта. 23 января 2008 года Высшая судебная палата подтвердила отмену регистрации права собственности компании C. Другим окончательным решением от 7 мая 2009 года университет был признан собственником. Это были отдельные этапы спора относительно недвижимости.

Университет потребовал от Elit-Fitness освободить зал письмом от 6 апреля 2009 года. Согласно версии заявительницы-компании, 5 августа представители университета сменили замки, воспрепятствовали её доступу и вывезли спортивное оборудование на склад. Ещё в декабре 2008 года университет заключил договор с другим фитнес-клубом, компанией R., которая заняла зал 11 сентября 2009 года.

20 октября 2009 года Elit-Fitness подала гражданский иск, требуя заключить новый договор и прекратить препятствование пользованию залом. Компания утверждала, что аренда 2003 года по-прежнему была действительной и зарегистрированной, а выселение причинило ей значительные финансовые убытки. Она также ссылалась на действовавшее в то время правило Гражданского кодекса, согласно которому, если собственник отчуждает арендованное имущество, новый собственник принимает на себя права и обязанности арендодателя.

Университет, в свою очередь, потребовал признать договор недействительным. Суд первой инстанции удовлетворил его требования, апелляция была вынесена в пользу Elit-Fitness, а 17 октября 2012 года Высшая судебная палата подтвердила решение суда первой инстанции. Верховный суд счёл, что отмена регистрации права собственности имела обратную силу и что договор аренды был заключён компанией, которая юридически должна была рассматриваться как не являвшаяся собственником. В соответствии с этим толкованием договор был недействительным, а правило о переходе обязанностей к новому собственнику не применялось. Суд не нашёл оснований обязать университет заключить новый договор.

В ЕСПЧ Elit-Fitness жаловалась на выселение до истечения срока договора, переход клиентской базы к другому клубу и аннулирование договора аренды. Она ссылалась на статью 1 Протокола № 1, защищающую имущество, и статью 13 Конвенции, касающуюся права на эффективное средство правовой защиты. Европейский суд прежде всего рассмотрел вопрос о том, доказала ли компания наличие имущества или охраняемого имущественного интереса.

Защита имущества в практике ЕСПЧ может охватывать договорные права и коммерческие интересы, помимо права собственности на вещи или недвижимость. Однако законное ожидание воспользоваться имущественным правом должно иметь достаточную правовую основу. В случае Elit-Fitness Суд отметил, что, согласно толкованию национальных судов, договор считался как бы не существовавшим и не порождавшим юридических последствий. Представленные материалы не свидетельствовали о том, что толкование Верховного суда было произвольным или явно иррациональным.

У дела было и важное последующее развитие. Компания C. отдельно добилась благоприятного решения ЕСПЧ по делу Consocivil, доведённого до сведения сторон 3 декабря 2019 года. Суд установил нарушение права на справедливое судебное разбирательство, поскольку молдавские суды не ответили на некоторые существенные доводы, включая доводы относительно пропуска срока для предъявления иска против регистрации права собственности. Решение касалось процессуальных гарантий и само по себе не предписывало возвращения недвижимости.

После возобновления производства 4 ноября 2020 года Высшая судебная палата отклонила как поданный с пропуском срока иск университета против регистрации права собственности компании C. В решении по делу Elit-Fitness ЕСПЧ принял к сведению восстановление права собственности в 2020 году. Однако Суд счёл, что это развитие событий произошло после рассматриваемых фактов и что компания-арендатор не доказала наличие в соответствующий момент достаточной правовой основы для заявленного права пользоваться залом.

Суд также рассмотрел довод о клиентской базе. Хотя клиентская база, сформированная в результате профессиональной деятельности, может представлять собой охраняемое имущество, материалы дела не подтверждали, что в данном случае клиенты зависели от договора 2003 года или от конкретного местонахождения зала. Ничто не указывало на то, что Elit-Fitness было препятствовано продолжать деятельность в другом помещении. Компания также не утверждала, что переезд привёл бы к существенной потере клиентов или препятствовал привлечению новых. Эти выводы относятся к доводам и доказательствам, представленным по делу, и не исключают в целом защиту коммерческой клиентской базы.

В результате жалоба в части имущества была объявлена неприемлемой, поскольку заявленные интересы в доказанных обстоятельствах не подпадали под сферу защиты статьи 1 Протокола № 1. Суд также объявил неприемлемой жалобу в части отсутствия эффективного средства правовой защиты. В данном случае компания не выдвинула обоснованной жалобы на нарушение права, защищаемого Конвенцией, поэтому статья 13 не применялась.

Это решение завершает рассмотрение жалобы Elit-Fitness без постановления по существу о нарушении права собственности и без присуждения компенсации в рамках этого решения. Оно не устанавливает, что любой аннулированный договор аренды автоматически лишён защиты. Обоснование Суда остаётся связанным с правовой основой и доказательствами, представленными в данном деле.

https://2eu.brussels/ro/news/cedo-respinge-plangerea-unui-club-de-fitness-din-chisinau-dupa-anularea-retroactiva-a-contractului-de-inchiriere