La CEDH déclare irrecevable la requête du club Elit-Fitness concernant la salle louée à Chișinău

La Cour n’a pas considéré comme démontré l’existence d’un intérêt patrimonial protégé dans les circonstances de l’affaire. La décision explique pourquoi le rétablissement ultérieur de la propriété du bailleur n’a pas changé la situation du locataire et analyse séparément l’argument concernant la clientèle.

La Cour européenne des droits de l’homme (CEDH) a déclaré irrecevable la requête de la société Elit-Fitness S.R.L. concernant la perte de la jouissance d’une salle louée à Chișinău et l’annulation du contrat. La décision rendue dans la requête 21829/13, dirigée contre la République de Moldova, a été adoptée le 24 septembre et communiquée le 15 octobre 2026. Le comité de trois juges a estimé à l’unanimité que l’entreprise n’avait pas démontré, dans les circonstances de l’affaire, l’existence d’un intérêt patrimonial protégé par la Convention.

En bref

La CEDH a déclaré irrecevable la requête d’Elit-Fitness, par une décision communiquée le 15 octobre 2026.

Le contrat portant sur une salle de 211,1 mètres carrés avait été conclu pour dix ans et déclaré nul avec effet rétroactif en 2012.

Le rétablissement de la propriété du bailleur en 2020, après une affaire distincte devant la CEDH, n’a pas changé la solution concernant le locataire.

La Cour a également déclaré irrecevable le grief relatif au recours effectif. La décision n’exclut pas de manière générale la protection des contrats ou de la clientèle.

Le litige trouve son origine dans un contrat signé le 15 septembre 2003 avec une société identifiée dans la décision comme étant la société C. Elit-Fitness obtenait le droit d’utiliser, pendant dix ans à compter du 15 octobre 2003, une salle de 211,1 mètres carrés située dans un complexe sportif du centre de Chișinău. Lors de la signature, la société C. figurait au registre des biens immobiliers comme propriétaire du complexe. Le contrat de location a été inscrit au registre le 22 septembre 2003.

Le droit de propriété sur le complexe a toutefois été contesté par l’Université d’État d’éducation physique et des sports. La Cour suprême de justice a confirmé, le 23 janvier 2008, l’annulation de l’inscription de la propriété de la société C. Par une autre décision définitive, rendue le 7 mai 2009, l’université a été reconnue comme propriétaire. Il s’agit d’étapes distinctes du litige concernant l’immeuble.

L’université avait demandé à Elit-Fitness de libérer la salle par une lettre du 6 avril 2009. Selon la version de la société requérante, le 5 août, les représentants de l’université ont changé les serrures, l’ont empêchée d’y accéder et ont transporté l’équipement sportif dans un entrepôt. L’université avait déjà conclu, en décembre 2008, un contrat avec un autre club de fitness, la société R., qui a pris possession de la salle le 11 septembre 2009.

Elit-Fitness a introduit une action civile le 20 octobre 2009, demandant la conclusion d’un nouveau contrat et la cessation des entraves à l’utilisation de la salle. L’entreprise soutenait que la location de 2003 était toujours valable et inscrite au registre, et que son évacuation lui avait causé d’importantes pertes financières. Elle invoquait notamment la règle du Code civil de l’époque selon laquelle, si le propriétaire aliène le bien loué, le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations du bailleur.

L’université a, à son tour, demandé que le contrat soit déclaré nul. Le tribunal de première instance lui a donné gain de cause, l’appel a été favorable à Elit-Fitness et, le 17 octobre 2012, la Cour suprême de justice a confirmé la solution du tribunal de première instance. La haute juridiction a considéré que l’annulation de l’inscription de la propriété avait un effet rétroactif et que la location avait été conclue par une société qui devait juridiquement être considérée comme n’étant pas propriétaire. Selon cette interprétation, le contrat était nul et la règle relative à la reprise des obligations par un nouveau propriétaire ne s’appliquait pas. Le tribunal n’a relevé aucun fondement permettant d’obliger l’université à conclure un nouveau contrat.

Devant la CEDH, Elit-Fitness se plaignait de son évacuation avant l’expiration du contrat, de la reprise de sa clientèle par l’autre club et de l’annulation de la location. Elle invoquait l’article 1 du Protocole no 1, qui protège les biens, ainsi que l’article 13 de la Convention, relatif au droit à un recours effectif. La juridiction européenne a d’abord examiné si l’entreprise avait démontré l’existence d’un bien ou d’un intérêt patrimonial protégé.

La protection des biens dans la jurisprudence de la CEDH peut inclure des droits contractuels et des intérêts commerciaux, en plus de la propriété d’objets ou de biens immobiliers. Toutefois, l’espérance légitime de bénéficier d’un droit patrimonial doit reposer sur une base juridique suffisante. Dans le cas d’Elit-Fitness, la Cour a relevé que, selon l’interprétation des juridictions nationales, le contrat était considéré comme n’ayant jamais existé et comme n’ayant produit aucun effet juridique. Les éléments présentés ne démontraient pas que l’interprétation de la Cour suprême avait été arbitraire ou manifestement irrationnelle.

Le dossier a également connu une évolution ultérieure importante. La société C. avait obtenu séparément un arrêt favorable de la CEDH dans l’affaire Consocivil, communiqué le 3 décembre 2019. La Cour avait constaté une violation du droit à un procès équitable, les juridictions moldaves n’ayant pas répondu à certains arguments essentiels, notamment ceux concernant le caractère tardif de l’action contre l’inscription de la propriété. L’arrêt concernait les garanties procédurales et n’ordonnait pas lui-même la restitution de l’immeuble.

À la suite de la réouverture de la procédure, la Cour suprême de justice a rejeté, le 4 novembre 2020, pour tardiveté, l’action de l’université contre l’inscription de la propriété de la société C. Dans la décision Elit-Fitness, la CEDH a pris acte du rétablissement du droit de propriété en 2020. Elle a toutefois estimé que cette évolution était postérieure aux faits examinés et que la société locataire n’avait pas démontré l’existence, au moment pertinent, d’une base juridique suffisante pour le droit prétendu d’utiliser la salle.

La Cour a également examiné l’argument concernant la clientèle. Bien qu’une clientèle constituée par l’activité professionnelle puisse constituer un bien protégé, le dossier ne démontrait pas que, dans cette affaire, les clients dépendaient du contrat de 2003 ou de l’emplacement précis de la salle. Rien n’indiquait qu’Elit-Fitness avait été empêchée de poursuivre son activité dans un autre local. La société n’avait pas non plus soutenu que le déménagement aurait entraîné une perte importante de clients ou l’aurait empêchée d’en attirer d’autres. Ces constatations concernent les arguments et les preuves présentés dans le dossier, sans exclure de manière générale la protection de la clientèle commerciale.

En conséquence, le grief relatif aux biens a été déclaré irrecevable, les intérêts invoqués n’entrant pas, dans les circonstances démontrées, dans le champ de la protection de l’article 1 du Protocole no 1. La Cour a également déclaré irrecevable le grief relatif à l’absence de recours effectif. En l’espèce, la société n’avait pas formulé de grief défendable concernant la violation d’un droit protégé par la Convention, de sorte que l’article 13 n’était pas applicable.

Cette solution met fin à la requête d’Elit-Fitness sans arrêt au fond concernant une violation du droit de propriété et sans indemnité accordée par cette décision. Elle n’établit pas que tout contrat de location annulé est automatiquement dépourvu de protection. Le raisonnement de la Cour reste lié à la base juridique et aux éléments de preuve présentés dans cette affaire.

https://2eu.brussels/ro/news/cedo-respinge-plangerea-unui-club-de-fitness-din-chisinau-dupa-anularea-retroactiva-a-contractului-de-inchiriere