El TEDH declara inadmisible la demanda del club Elit-Fitness relativa al gimnasio alquilado en Chisináu
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El Tribunal no consideró demostrado un interés patrimonial protegido en las circunstancias del caso. La decisión explica por qué el restablecimiento posterior de la propiedad del arrendador no cambió la situación del arrendatario y analiza por separado el argumento relativo a la clientela.
El Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) declaró inadmisible la demanda de la sociedad Elit-Fitness S.R.L. relativa a la pérdida del uso de una sala alquilada en Chisináu y a la anulación del contrato. La decisión en la demanda 21829/13, dirigida contra la República de Moldova, fue adoptada el 24 de septiembre y comunicada el 15 de octubre de 2026. El Comité de tres jueces consideró por unanimidad que la empresa no había demostrado, en las circunstancias del caso, la existencia de un interés patrimonial protegido por el Convenio.
En resumen
El TEDH declaró inadmisible la demanda de Elit-Fitness mediante una decisión comunicada el 15 de octubre de 2026.
El contrato relativo a una sala de 211,1 metros cuadrados se había celebrado por diez años y fue declarado nulo con efecto retroactivo en 2012.
El restablecimiento de la propiedad del arrendador en 2020, tras un procedimiento separado ante el TEDH, no cambió la solución para el arrendatario.
El Tribunal también declaró inadmisible el motivo relativo al recurso efectivo. La decisión no excluye en general la protección de los contratos o de la clientela.
El litigio tiene su origen en un contrato firmado el 15 de septiembre de 2003 con una sociedad identificada en la decisión como la empresa C. Elit-Fitness obtuvo el derecho a utilizar, durante diez años a partir del 15 de octubre de 2003, una sala de 211,1 metros cuadrados de un complejo deportivo del centro de Chisináu. En el momento de la firma, la empresa C. figuraba en el registro de bienes inmuebles como propietaria del complejo. El contrato de arrendamiento fue inscrito en el registro el 22 de septiembre de 2003.
Sin embargo, el derecho de propiedad sobre el complejo fue impugnado por la Universidad Estatal de Educación Física y Deporte. El Tribunal Supremo de Justicia confirmó el 23 de enero de 2008 la anulación de la inscripción de la propiedad de la empresa C. Mediante otra decisión firme, de 7 de mayo de 2009, la universidad fue reconocida como propietaria. Estas son etapas distintas de la disputa relativa al inmueble.
La universidad pidió a Elit-Fitness que desalojara la sala mediante una carta de 6 de abril de 2009. Según la versión de la sociedad demandante, el 5 de agosto los representantes de la universidad cambiaron las cerraduras, le impidieron el acceso y trasladaron el equipo deportivo a un almacén. La universidad ya había celebrado, en diciembre de 2008, un contrato con otro club de fitness, la sociedad R., que ocupó la sala el 11 de septiembre de 2009.
Elit-Fitness interpuso una demanda civil el 20 de octubre de 2009, solicitando la celebración de un nuevo contrato y el cese de las interferencias en el uso de la sala. La empresa sostenía que el arrendamiento de 2003 seguía siendo válido y estaba inscrito en el registro, y que el desalojo le había causado importantes pérdidas financieras. Invocaba también la norma del Código Civil vigente entonces según la cual, si el propietario enajena el bien arrendado, el nuevo propietario asume los derechos y obligaciones del arrendador.
La universidad solicitó, a su vez, que se declarara la nulidad del contrato. El tribunal de primera instancia le dio la razón, el recurso de apelación fue favorable a Elit-Fitness y, el 17 de octubre de 2012, el Tribunal Supremo de Justicia confirmó la decisión de primera instancia. El Tribunal Supremo consideró que la anulación de la inscripción de la propiedad tenía efecto retroactivo y que el arrendamiento había sido celebrado por una sociedad que debía ser tratada jurídicamente como no propietaria. Según esta interpretación, el contrato era nulo y la norma relativa a la asunción de las obligaciones por un nuevo propietario no era aplicable. El tribunal tampoco identificó fundamento alguno para obligar a la universidad a celebrar un nuevo contrato.
Ante el TEDH, Elit-Fitness denunció el desalojo antes de la expiración del contrato, la apropiación de la clientela por el otro club y la anulación del arrendamiento. Invocó el artículo 1 del Protocolo n.º 1, que protege los bienes, y el artículo 13 del Convenio, relativo al derecho a un recurso efectivo. El Tribunal europeo examinó primero si la empresa había demostrado la existencia de un bien o de un interés patrimonial protegido.
La protección de los bienes en la jurisprudencia del TEDH puede incluir derechos contractuales e intereses comerciales, además de la propiedad de objetos o bienes inmuebles. Sin embargo, una esperanza legítima de disfrutar de un derecho patrimonial debe tener una base jurídica suficiente. En el caso de Elit-Fitness, el Tribunal señaló que, según la interpretación de los tribunales nacionales, el contrato se consideraba como si nunca hubiera existido y no hubiera producido efectos jurídicos. Los elementos presentados no demostraban que la interpretación del Tribunal Supremo hubiera sido arbitraria o manifiestamente irracional.
El expediente también tuvo una evolución posterior importante. La empresa C. había obtenido por separado una sentencia favorable del TEDH en el asunto Consocivil, comunicada el 3 de diciembre de 2019. El Tribunal constató una violación del derecho a un juicio justo, porque los tribunales moldavos no habían respondido a argumentos esenciales, incluidos los relativos al carácter extemporáneo de la acción contra la inscripción de la propiedad. La sentencia se refería a las garantías procesales y no ordenaba por sí misma la restitución del inmueble.
Tras la reapertura del procedimiento, el Tribunal Supremo de Justicia desestimó el 4 de noviembre de 2020, por extemporánea, la acción de la universidad contra la inscripción de la propiedad de la empresa C. En la decisión de Elit-Fitness, el TEDH tomó nota del restablecimiento del derecho de propiedad en 2020. Sin embargo, consideró que esta evolución era posterior a los hechos examinados y que la empresa arrendataria no había demostrado que, en el momento pertinente, existiera una base jurídica suficiente para el derecho que reivindicaba a utilizar la sala.
El Tribunal también examinó el argumento relativo a la clientela. Aunque una clientela creada mediante la actividad profesional puede constituir un bien protegido, el expediente no demostraba que, en este caso, los clientes dependieran del contrato de 2003 o de la ubicación exacta de la sala. Nada indicaba que se hubiera impedido a Elit-Fitness continuar su actividad en otro local. La sociedad tampoco había alegado que el traslado hubiera provocado una pérdida importante de clientes o impedido atraer a otros. Estas constataciones se refieren a los argumentos y pruebas presentados en el expediente, sin excluir en general la protección de la clientela comercial.
En consecuencia, el motivo relativo a los bienes fue declarado inadmisible porque los intereses invocados no entraban, en las circunstancias demostradas, en el ámbito de protección del artículo 1 del Protocolo n.º 1. El Tribunal también declaró inadmisible el motivo relativo a la falta de un recurso efectivo. En este caso, la sociedad no había formulado una queja defendible sobre la violación de un derecho protegido por el Convenio, por lo que el artículo 13 no era aplicable.
La decisión pone fin a la demanda de Elit-Fitness sin una sentencia sobre el fondo relativa a la violación del derecho de propiedad y sin indemnización concedida mediante esta decisión. No establece que cualquier contrato de arrendamiento anulado carezca automáticamente de protección. El razonamiento del Tribunal sigue estando vinculado a la base jurídica y a las pruebas presentadas en este caso.
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