CEDO declară inadmisibilă cererea clubului Elit-Fitness privind sala închiriată la Chișinău

Curtea nu a considerat demonstrat un interes patrimonial protejat în circumstanțele cauzei. Decizia explică de ce restabilirea ulterioară a proprietății locatorului nu a schimbat situația chiriașului și analizează separat argumentul privind clientela.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului (CEDO) a declarat inadmisibilă cererea societății Elit-Fitness S.R.L. privind pierderea folosinței unei săli închiriate la Chișinău și anularea contractului. Decizia în cererea 21829/13, îndreptată împotriva Republicii Moldova, a fost adoptată la 24 septembrie și comunicată la 15 octombrie 2026. Comitetul de trei judecători a considerat în unanimitate că firma nu demonstrase, în circumstanțele cauzei, existența unui interes patrimonial protejat de Convenție.

Pe scurt

CEDO a declarat inadmisibilă cererea Elit-Fitness, prin decizia comunicată la 15 octombrie 2026.

Contractul pentru o sală de 211,1 metri pătrați fusese încheiat pentru zece ani și declarat nul cu efect retroactiv în 2012.

Restabilirea proprietății locatorului în 2020, după un dosar separat la CEDO, nu a schimbat soluția pentru chiriaș.

Curtea a respins ca inadmisibil și capătul privind recursul efectiv. Decizia nu exclude în general protecția contractelor sau a clientelei.

Litigiul pornește de la un contract semnat la 15 septembrie 2003 cu o societate identificată în decizie drept compania C. Elit-Fitness primea dreptul de a utiliza, timp de zece ani începând la 15 octombrie 2003, o sală de 211,1 metri pătrați dintr-un complex sportiv din centrul Chișinăului. La semnare, compania C. figura în registrul bunurilor imobile ca proprietar al complexului. Contractul de închiriere a fost înscris în registru la 22 septembrie 2003.

Dreptul de proprietate asupra complexului a fost însă contestat de Universitatea de Stat de Educație Fizică și Sport. Curtea Supremă de Justiție a confirmat la 23 ianuarie 2008 anularea înscrierii proprietății companiei C. Printr-o altă decizie definitivă, din 7 mai 2009, universitatea a fost recunoscută drept proprietar. Acestea sunt etape distincte ale disputei privind imobilul.

Universitatea ceruse Elit-Fitness să elibereze sala printr-o scrisoare din 6 aprilie 2009. Potrivit versiunii societății reclamante, la 5 august reprezentanții universității au schimbat încuietorile, i-au împiedicat accesul și au transportat echipamentul sportiv într-un depozit. Universitatea încheiase deja, în decembrie 2008, un contract cu un alt club de fitness, societatea R., care a preluat sala la 11 septembrie 2009.

Elit-Fitness a deschis o acțiune civilă la 20 octombrie 2009, solicitând încheierea unui nou contract și încetarea împiedicării utilizării sălii. Firma susținea că închirierea din 2003 era încă valabilă și înscrisă în registru și că evacuarea îi provocase pierderi financiare importante. Invoca inclusiv regula din Codul civil de atunci potrivit căreia, dacă proprietarul înstrăinează bunul închiriat, noul proprietar preia drepturile și obligațiile locatorului.

Universitatea a cerut, la rândul său, declararea nulității contractului. Prima instanță i-a dat câștig de cauză, apelul a fost favorabil Elit-Fitness, iar la 17 octombrie 2012 Curtea Supremă de Justiție a confirmat soluția primei instanțe. Instanța supremă a considerat că anularea înscrierii proprietății avea efect retroactiv și că închirierea fusese încheiată de o societate care trebuia tratată juridic ca nefiind proprietar. În această interpretare, contractul era nul, iar regula privind preluarea obligațiilor de către un nou proprietar nu se aplica. Instanța nu a identificat niciun temei pentru obligarea universității să încheie un nou contract.

La CEDO, Elit-Fitness a reclamat evacuarea înaintea expirării contractului, preluarea clientelei de către celălalt club și anularea închirierii. A invocat articolul 1 din Protocolul nr. 1, care protejează bunurile, și articolul 13 al Convenției, privind dreptul la un recurs efectiv. Instanța europeană a examinat mai întâi dacă firma dovedise existența unui bun sau a unui interes patrimonial protejat.

Protecția bunurilor în jurisprudența CEDO poate include drepturi contractuale și interese comerciale, pe lângă proprietatea asupra unor obiecte sau imobile. O speranță legitimă de a beneficia de un drept patrimonial trebuie însă să aibă o bază juridică suficientă. În cazul Elit-Fitness, Curtea a reținut că, potrivit interpretării instanțelor naționale, contractul era considerat ca și cum nu ar fi existat și nu ar fi produs efecte juridice. Elementele prezentate nu demonstrau că interpretarea instanței supreme fusese arbitrară sau vădit irațională.

Dosarul avea și o evoluție ulterioară importantă. Compania C. obținuse separat o hotărâre favorabilă la CEDO în cauza Consocivil, comunicată la 3 decembrie 2019. Curtea constatase încălcarea dreptului la un proces echitabil, deoarece instanțele moldovenești nu răspunseseră unor argumente esențiale, inclusiv celor privind tardivitatea acțiunii împotriva înscrierii proprietății. Hotărârea privea garanțiile procesuale și nu dispunea ea însăși restituirea imobilului.

În urma redeschiderii procedurii, Curtea Supremă de Justiție a respins la 4 noiembrie 2020, ca tardivă, acțiunea universității împotriva înscrierii proprietății companiei C. În decizia Elit-Fitness, CEDO a luat act de restabilirea dreptului de proprietate în 2020. A apreciat însă că această evoluție era ulterioară faptelor examinate și că firma chiriașă nu demonstrase existența, la momentul relevant, a unei baze juridice suficiente pentru dreptul pretins de a utiliza sala.

Curtea a analizat și argumentul privind clientela. Deși o clientelă construită prin activitatea profesională poate constitui un bun protejat, dosarul nu demonstra că, în această cauză, clienții depindeau de contractul din 2003 sau de amplasamentul precis al sălii. Nimic nu indica faptul că Elit-Fitness fusese împiedicată să își continue activitatea în alt spațiu. Societatea nici nu susținuse că mutarea ar fi provocat o pierdere importantă de clienți ori ar fi împiedicat atragerea altora. Aceste constatări privesc argumentele și probele prezentate în dosar, fără a exclude în general protecția clientelei comerciale.

În consecință, capătul privind bunurile a fost declarat inadmisibil pentru că interesele invocate nu intrau, în circumstanțele demonstrate, în sfera protecției articolului 1 din Protocolul nr. 1. Curtea a declarat inadmisibil și capătul privind lipsa unui recurs efectiv. În acest caz, societatea nu formulase o plângere argumentabilă privind încălcarea unui drept protejat de Convenție, astfel încât articolul 13 nu era aplicabil.

Soluția încheie cererea Elit-Fitness fără o hotărâre pe fond asupra încălcării dreptului de proprietate și fără despăgubiri acordate prin această decizie. Ea nu stabilește că orice contract de închiriere anulat este automat lipsit de protecție. Raționamentul Curții rămâne legat de baza juridică și de dovezile prezentate în această cauză.

https://2eu.brussels/ro/news/cedo-respinge-plangerea-unui-club-de-fitness-din-chisinau-dupa-anularea-retroactiva-a-contractului-de-inchiriere