AMLA spune că banii spălați prin proprietăți pot alimenta creșterea prețurilor locuințelor

Banii proveniți din activități ilegale și investiți în proprietăți pot contribui la creșterea prețurilor locuințelor prin majorarea cererii pe piață, a declarat Bruna Szego, președinta Autorității pentru Combaterea Spălării Banilor și a Finanțării Terorismului, la audierea comună a comisiilor ECON și LIBE din Parlamentul European, desfășurată la Bruxelles la 15 iulie 2026. Ea a descris sectorul imobiliar drept unul dintre cele mai expuse domenii nefinanciare, din cauza valorii mari a tranzacțiilor, a utilizării unor structuri corporative complexe și a diferențelor dintre sistemele naționale de control.

Pe scurt Proprietățile permit transferarea unor sume mari printr-o singură tranzacție și pot fi cumpărate prin companii, holdinguri sau alte structuri care îngreunează identificarea persoanei care controlează în realitate banii și imobilul. Bruna Szego a spus că există modele economice și dovezi empirice privind o corelație între spălarea banilor și creșterea prețurilor locuințelor. Explicația oferită este că fondurile ilicite adaugă cerere pe piață și pot influența prețurile în zonele în care asemenea achiziții sunt concentrate. Riscurile nu se limitează la bănci. Agenții imobiliari, notarii, avocații, contabilii și ceilalți profesioniști care pregătesc, verifică sau autentifică tranzacțiile pot juca un rol esențial în identificarea beneficiarilor reali și a operațiunilor suspecte. AMLA pregătește o metodologie comună de evaluare a riscului și un manual de supraveghere pentru ca autoritățile naționale să controleze piața imobiliară după criterii mai apropiate. Vor putea fi folosite și analize comune, evaluări tematice și comparații între practicile statelor membre. Autoritatea nu a anunțat controale directe asupra cumpărătorilor obișnuiți și nici o măsură care să limiteze tranzacțiile imobiliare legale. Accentul este pus pe operațiunile cu risc ridicat, structurile de proprietate opace și profesioniștii obligați să verifice clienții și proveniența fondurilor.

Sectorul imobiliar este atractiv pentru spălarea banilor deoarece poate transforma fonduri provenite din infracțiuni într-un activ legal, care poate fi păstrat, închiriat sau revândut. O proprietate cumpărată cu bani iliciți poate oferi aparența unei investiții obișnuite, mai ales atunci când tranzacția este împărțită între mai multe companii sau jurisdicții.

Bruna Szego a explicat în Parlamentul European că dimensiunea pieței și valoarea ridicată a tranzacțiilor permit absorbția unor sume considerabile. În plus, evaluarea proprietăților nu urmează întotdeauna reguli suficient de clare și uniforme, ceea ce poate facilita justificarea unor prețuri care nu reflectă pe deplin valoarea economică reală.

„Piața imobiliară este unul dintre cele mai riscante domenii din sectorul nefinanciar”, a spus președinta AMLA. Ea a indicat valoarea mare a tranzacțiilor, utilizarea structurilor corporative complexe și dificultatea identificării persoanei care controlează în ultimă instanță proprietatea printre factorii principali de risc.

O achiziție poate fi realizată printr-o societate, un holding sau o succesiune de entități înregistrate în mai multe state. Atunci când lanțul de proprietate este suficient de complicat, agentul imobiliar, notarul, banca și autoritățile pot avea dificultăți în a stabili cine furnizează banii și cine beneficiază efectiv de proprietate.

Problema poate afecta și prețurile. Szego a spus că există cercetări și modele economice care arată o corelație între spălarea banilor și scumpirea locuințelor, deoarece fondurile ilicite introduc cerere suplimentară pe piață. Declarația nu înseamnă că spălarea banilor explică singură creșterea prețurilor, însă indică faptul că poate deveni unul dintre factorii care amplifică presiunea în anumite zone.

Cumpărătorii care urmăresc în primul rând transformarea sau ascunderea banilor pot accepta condiții diferite de cele ale unei familii care cumpără o locuință pentru a trăi în ea. În asemenea cazuri, randamentul investiției sau prețul plătit pot fi mai puțin importante decât posibilitatea de a muta și păstra fondurile într-un activ aparent legitim.

AMLA consideră esențială supravegherea profesioniștilor care facilitează tranzacțiile. În unele state, notarii verifică identitatea părților și actele de proprietate, în timp ce în altele rolul lor este mai redus sau nu este obligatoriu pentru toate vânzările. Agenții imobiliari, avocații și contabilii pot avea, de asemenea, obligații de verificare și raportare.

Aceste profesii sunt cunoscute în sistemul de combatere a spălării banilor drept intermediari care pot împiedica sau facilita accesul fondurilor ilicite la economia legală. Controalele eficiente presupun identificarea beneficiarului real, înțelegerea structurii tranzacției și verificarea situațiilor în care proveniența banilor, prețul sau relația dintre părți ridică semne de întrebare.

Aplicarea regulilor diferă însă între statele membre. Raportul anual al AMLA arată că autoritatea a primit răspunsuri de la peste 120 de organisme naționale de supraveghere pentru a înțelege riscurile, resursele disponibile și dificultățile întâlnite în sectorul nefinanciar.

Szego a descris acest sector drept un „punct orb” pentru toate statele membre, deoarece include un număr foarte mare de profesioniști și companii, de la agenți imobiliari și notari până la comercianți de bijuterii, dealeri auto, avocați și contabili. Nivelul de pregătire și intensitatea controalelor diferă semnificativ între țări și profesii.

AMLA pregătește o metodologie de bază pentru evaluarea riscurilor din sectorul nefinanciar și un cadru comun pentru supraveghere. Scopul este ca autoritățile naționale să poată identifica mai bine tranzacțiile și activitățile cu risc ridicat, fără să aplice același nivel de control tuturor cumpărătorilor sau tuturor firmelor.

Autoritatea intenționează să elaboreze și materiale explicative pentru profesioniștii care trebuie să aplice regulile, în special în domeniile în care obligațiile sunt mai puțin cunoscute. Acestea ar urma să clarifice ce verificări trebuie făcute, când este necesară o analiză aprofundată și în ce condiții o tranzacție suspectă trebuie raportată unității naționale de informații financiare.

AMLA va putea compara practicile autorităților naționale prin evaluări tematice și inter pares. O asemenea analiză poate arăta unde controalele sunt mai slabe, ce tipuri de structuri sunt folosite pentru ascunderea beneficiarilor reali și dacă aceleași riscuri primesc răspunsuri foarte diferite de la un stat la altul.

Analizele comune cu unitățile de informații financiare pot fi folosite atunci când achizițiile implică bani, companii sau persoane din mai multe țări. O proprietate poate fi cumpărată într-un stat, printr-o firmă înregistrată în altul și finanțată dintr-un cont aflat într-o a treia jurisdicție, ceea ce face dificilă reconstituirea traseului complet de către o singură autoritate.

Baza europeană EuReCA, preluată de AMLA, oferă informații despre deficiențele importante identificate de supraveghetori în sistemele de combatere a spălării banilor. În 2025, aceasta a primit 1.385 de raportări referitoare la 213 entități, iar problemele frecvente au vizat verificarea clienților, monitorizarea tranzacțiilor și identificarea beneficiarilor reali.

AMLA nu va supraveghea direct întreaga piață imobiliară europeană. Responsabilitatea principală rămâne la autoritățile naționale, iar rolul autorității europene este să apropie metodele de control, să analizeze riscurile transfrontaliere și să intervină atunci când diferențele dintre sisteme lasă spațiu pentru ocolirea regulilor.